教培机构退租潮来袭？“宇宙补课中心”黄庄不愁租，“大本营”望京不担心
The following article is from 经观地产 Author 程路洋
导读
当一个高速发展的行业被强制按下暂停，庞大的身躯不会即刻熄火。
“双减“政策的出台，喊停了学科类教育培训机构的高歌猛进。7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减“政策），要求坚持从严审批机构，严禁资本化运作，建立培训内容备案与监督制度，严控学科类培训机构开班时间，学科类收费纳入政府指导。全面开展的治理工作确定北京、上海、广州、成都等城市为全国试点，内容包括“坚决压减学科类校外培训、合理利用校内外资源、强化培训收费监管”等方面。
北京，作为中国教育高地之一，拥有教培巨头好未来、新东方，还诞生了大批互联网在线教育公司，猿辅导、作业帮、有道精品课、大力教育都在这里生长，因而，北京的“双减”细则也格外引人关注。
8月14日，北京印发共31条“双减”措施，确保学生过重作业负担和校外培训负担、家庭教育支出和家长相应精力负担于2021年底前有效减轻、两年内成效显著。
倒计时启动，教育机构开始撤退，次生影响正在发酵，在大规模裁员的同时，教培组织的退租也在次第发生，这对实体商业带来了显而易见的影响。2019年起，校外教培行业迅速生长，一方面带来了公司总部办公面积的需求扩张，另一方面也在商业街区中快速铺设线下门店。倒计时响起，教培机构有撤退，也有观望。
时间在高思教育的门店里凝固了。
银网中心位于北京市海淀区知春路113号，也就是号称“宇宙补课中心”的海淀黄庄。地上17层的这栋写字楼，曾经过半的空间里，驻扎着新东方、高思教育、朴新教育、桔子树、豆神美育等教培机构。这些名字聚集起来，几乎代表着国内教育培训机构的半壁江山。
楼背后，是北京大学附属中学。在通往校门口的一层临街面，一整排高思教育的门店在提醒着这个行业曾经的热闹与风光。
8月17日，高思教育的银网中心门店大门紧闭，前台空无一人，不少房间被贴上封条。“今日已消毒”的签字，停留在8月3日。超过两层的高思教育门店内，被分割成4平方米的小房间，最大标号是51，一切物品的摆放显示出这里曾经对效率的追求。但现在，四下静悄悄，偶尔有员工来拿走一些物品。
转到银网中心的西配楼，写着高思1对1的标志。周二下午，这里还有三五组学生在1对1上课，关于“细胞壁、X轴、Y轴”的讲解，不时从他们的房间内飘出。
在西配楼一层的文具店老板看来，新东方、好未来和高思是教育培训行业的前三名。他在这里开了十几年的文具店，刚来的时候，海淀黄庄的租金每平方米只要几块钱，现在已经翻了两番。多年来，不管什么时候，聚集顶尖教育资源的海淀黄庄，房子从来不愁租。
他指着对面的北京大学附属中学告诉经济观察报记者，学校曾用800万元/间的价格收购了一排餐饮门店，“租户都说不搬，一家家谈，拿钱，最后不都搬了？”他说的那排餐饮店现在已经成为北大附的用地。
这位老板说，虽然隔壁的高思大面积退租，但早有了新租户签约，大厦业主还未透露新租户信息，“甭管是谁，到时候开出来就知道了”，老板一脸平常，说这才是海淀黄庄的常态。
银网中心的东侧，是高思理想大厦。这栋在地图显示为理想大厦的写字楼，门口的石碑也写着理想大厦，在大楼正面，却树起高思理想大厦的牌子。据隔壁文具店老板说，是因为高思在这里也租下了大面积作为总部办公使用，“人直接冠名了”。
和银网中心一样，理想大厦内的高思教育也已经暂停营业，不过关闭的大门背后还有时不时走过的员工和亮起的灯光。
一位常驻中关村区域的代理行从业者告诉经济观察报，目前海淀黄庄内的教育机构明确退租的并不多，除了高思已退租其在理想大厦的1万平方米面积，其余大部分机构还在观望或和业主沟通。
海淀黄庄不愁租，上述从业者也这样说。
据地产咨询机构高力国际，海淀黄庄地铁站附件步行15分钟范围，甲级写字楼的2021年二季度平均净有效租金（折算免租期后）为12元/月/平方米，空置率约0.3%。虽然海淀黄庄大部分物业为非甲级项目，但整体空置率仍为北京市场较低水平，也就是说，供不应求。
和传统教育机构聚集的海淀不同，互联网教育培训企业们，大本营在望京。
互联网教育培训企业中，猿辅导和作业帮作为在线K12头部平台融资迅速。2020年，两家企业总融资额，合超350亿元。其中猿辅导完成四轮融资，总额达35亿美元，这使其估值一度超170亿美元，在全球教育科技独角兽中排名第一。
猿辅导在望京主要租用了三栋楼，包括利星行中心、首开广场和望京SOHOT3。
望京SOHOT3的租赁部员工表示，目前猿辅导还没有正式提出解约，不过“差不多月底会搬走，新租户九月初能进场”，目前包括5、6、10、18、20、23、29、31、32、36、37、38、41等楼层可以带看，其中包括猿辅导所在的办公室区域。
此外，多位写字楼行业从业者均表示，除了猿辅导准备退租的望京SOHOT3，还未听说其他机构有退租发生。
其中一位机构从业者解释，因为在线教育企业在望京租用面积都比较大，“基本过万（平方米），不管是押一付三还是押三付三，提前退租的违约金在3到9个月租金，不是一笔小数目，所以业主和租户都还在谈判阶段”。
在隔街相望的利星行中心和首开广场，猿辅导的标牌和logo没有变化。进进出出的员工们也有很多还戴着显眼的工牌，和平日没什么两样。不过，他们的对话往往是“什么时候走”“去哪儿”等内容。
在首开广场，保安面对陌生人的拜访，第一反应还是问：“来猿辅导面试的吗？”但是，他身后面试扫码的易拉宝，已经被挪到了出口处。现在还有人来面试吗？保安想了想，“最近没有了。”
不过，面试者们不去在线教育，也会去别的公司。和不愁租的海淀黄庄一样，望京区域的写字楼也不担心。据地产咨询机构数据，望京酒仙桥区域的甲级写字楼空置率在10%左右。
“在线教育退租了不怕，本来阿里和美团都在望京，为了提振市场信心，也得继续努力啊。”一位熟悉望京写字楼市场的代理机构从业者直言，“上市公司就是这样，不进则退，办公室不敢不租。”
此外，他透露，由于滴滴危机引发的出行行业变动，高德打车为代表的出行企业目前在扩张办公面积。“望京（的租金）一点也不会降，这个市场不就是这样吗？在线教育走了，人工智能就来了，人工智能落了，大健康、大数据又来了”。